松山區西松段都市更新案-公聽會節錄

會議地點： 松山區復盛區民活動中心第一〈臺北市松山區市民大道五段99號〉

與會人員： 都更處 麥怡安先生、莊凱雯小姐

學者專家 林龍如先生

更新單元內土地及建築物所有權人

主持人： 熊宜一建築師事務所 熊宜一

紀錄： 熊宜一建築師事務所 熊宜一

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所有權人提問與討論：

1. 住戶A先生：

更新單元外週（8弄與72巷）的道路用地，許多住戶都有持分，不應排除在更新範圍之外；政府既不徵收、不補償，又不給劃入更新單元範圍，只允許以捐贈的方式，對於土地持有人的權益相當不合理，能否請都市更新處說明一下？

都市更新處代表答覆：

更新單元之劃設是不包括計畫道路的，但可由未來實施者透過協議方式，將毗鄰之計畫道路用地捐贈給政府，換取經公式計算後允許增加的容積獎勵，這在現行法規是可以的；但需該筆土地全部所有權人皆同意捐贈才行，而且捐贈公共設施的獎勵容積乃由全部更新單元所有權人共同享有。同時，都市更新並沒有強制捐贈計畫道路用地之用意。

主持人答覆：

將請未來實施者找到計畫道路全部所有權人進行協議，釐清可爭取多少捐贈公共設施用地之容積獎勵，在權利變換之架構下，合理兼顧道路用地持有人之分配公平性。

2. 住戶B小姐：

下一階段的更新程序是否將找實施者，以委建的方式實施？屆時住戶是否對於委建契約與信託契約的簽署有疑慮，是否會破局?

主持人答覆：

過去我們曾研議以自建方式進行更新，希望將最大的更新利益分回給全部所有權人，但經過內容推敲，我們擔心自建的各種風險可能不是全部所有權人可以預期並完全擔負的，例如銷售合約的履約風險與建築物完工後的保固風險，等等。故建議採取委託興建的方式，將大部分的風險交付實施者承擔。事業概要報告書送件後，我們將立刻擇定實施者進行權利變換的相關工作，務必先提出規劃設計與房地分配內容後，再進行事業計畫同意書、興建契約與信託契約之簽定。

3. 住戶C 先生：

今天看到規劃設計圖都出來了，到底每一戶可以分到多少面積？能不能先說住戶分配多少，不管未來賺賠都由建商負擔？郝市長推出的「一坪換一坪」，我們是否也能比照分配？

學者林先生答覆：

今天的公聽會是更新概要說明，能分配多少應該由下一階段實施者進行事業計畫與權利變換時再向各位提出。依據權利變換的精神，實施更新事業的所有成本由未來改建後的房地抵付後，再依各所有權人的權利比例分回給大家。本更新單元面積為1493平方公尺，未達「一坪換一坪」專案所要求2000平方公尺的規模，故不能比照該專案計畫之優惠，該計畫也不是平白贈送容積獎勵，必須對於都市環境有合乎專案計畫規定之相當貢獻才得予以獎勵。目前對於大家最重要的是在9月30日之前把握細部計畫時程獎勵10%，以確保本更新單元可爭取之最大容積獎勵。

4. 住戶B小姐與住戶D太太：

住在一樓的是否可以優先選配？原來住在市民大道的住戶可否仍分配同位置？

主持人答覆：

坪數規劃的原則是所有現住戶皆能選到找補最少的單位；於權利變換階段，實施者會提出分屋選配辦法並舉辦選配會議，若重複選擇時以協商或抽籤決定，選配過程完全公開，大家可以放心。由於更新成本需由銷售部分房地來彌補，如何做區位配置與坪數規劃，以達成分回房地與更新成本自償的平衡，這部分尚待未來實施者提出詳細規劃說明。

5. 主持人總結：

今天到場的各位基本上對於本更新案有一定的了解與支持，但仍然有十幾戶未參與，希望未來能加強說明的效用，我們將請實施者透過逐戶拜訪與訊息公開揭示的方式，詳細說明各位關心的規劃設計、分配與選配等問題，積極尋求全部所有權人的同意。

受邀人員致詞：

1. 臺北市都市更新處代表 麥怡安先生：

今天的公聽會後事業概要經市府准以實施之後，其時效只有兩年；九月底之前未能送件的話，細部計畫時程獎勵10%歸零；都更時程獎勵有5%，但細部計畫規定六年後也將歸零；停車獎勵的全國通案性獎勵在兩年後也將取消。可能爭取的容積獎勵是越來越減少，在時間壓力下大家要和時間賽跑，盡快凝聚共識爭取雙贏。接下來還有事業計畫與權利變換兩階段工作，實施進度從今天起算最快也要兩年半才可能取得建築執照，興建完成也在五、六年以上。各位越快達成共識，整個更新程序就能盡快完成。各位若對於都市更新的內容或法令有疑問可致電台北市都市更新處，電話2321-5696，或前往南門市場九樓，更新處備有都市更新說明手冊供大家索取。

2. 學者專家 林龍如先生：

有關選配的問題打個比方，好像在蘋果攤選大小蘋果，都是用重量計算，但小蘋果的單價較便宜，大蘋果的單價較高，住戶可分配的權值好似買蘋果時口袋有的錢，自然知道要如何選擇。台北市房地產吊詭的現象是大坪數產品才能創造高單價，也就是說可用較少的銷售坪數換取可供償還更新成本的相當金錢，相對而言地主就可以分回較多適當規模單位的坪數。此外，這個計畫的受託建築師也是地主之ㄧ，其思考的出發點也多能以地主的角度出發，相信必能保障所有權人的權益。再次提醒，這個更新單元的細部計畫時程獎勵一定要先保住，後續更新工作才比較容易推動，也期望各位能好好保握這樣的機會。

3. 申請人 傅宏仁先生：

我算是這個社區新搬來的住戶，對於受託建築師的更新理念相當認同。買這裡的一樓房子是看上雙併公寓的採光條件很好，希望未來的建築設計也能保有原來住宅的優點。這裡的房子很舊了，租金條件不好，更新後資產價值會提高很多，我算是買在高點，都認為實施更新是大利多，各位老住戶應該比我獲利更大，希望大家能多多支持我們這裡的更新案。